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Choisir son agence immobilière

Bonjour,

Acheter ou vendre un bien est une décision qui doit être mûrement réfléchi. Plusieurs possibilités s'offre alors pour mener à bien sa démarche.

Les supports publicitaires, internet, journaux spécialisés sont un moyen efficace pour qui veut procéder à une transaction en direct, mais il existe quelques points fondamentaux à ne pas négliger : annonce attractive,évaluation du bien au prix du marché, gestion des visites, négociation du prix,signature du compromis de vente … Pour tous ces aspects, un professionnel saura vous aidez efficacement.

Le travail de l'agent immobilier n'est pas seulement de vous faire visiter des biens. En amont, il doit en permanence accroître son porte feuille de biens et ce n'est pas la partie la plus aisée… car de plus en plus de particulier pense pouvoir vendre leur bien sans l'appui de quiconque.Le bien n'est alors pas toujours évalué à sa juste valeur et du coup, les délais de vente se rallongent souvent.

Choisissez votre agence à proximité du lieu où se situe le bien à vendre ou à achetez, sa connaissance du quartier vous permettra de mieux jauger les avantages et les inconvénients (écoles, transports, commerces…)

Vous voulez vendre, achetez, louez un bien en toute sécurité judiciaire  inscrivez-vous et bénéficiez d'une annonce immobilière gratuite sur les sites spécialisés dans les annonces immobilières d'avocats
Crée le 05-04-2012       Ajouter un commentaire - Commentaires (0)  

Réduire les frais d'agence immobilière

Bonjour,

Vous cherchez à vendre, à acheter ou à louer un logement et avez sollicité un agent immobilier pour dénicher la perle rare. Dans la mesure où il vous apporte satisfaction, il paraît normal de le rémunérer. Ceci dit, ces frais sont assez élevés dans le mesure où ils représentent en moyenne un mois de loyer pour une location ou entre 5 et 10 % du montant de la transaction. Il vous reste heureusement la possibilité de négocier ce montant, même si cela est possible surtout pour une opération d'achat

Pour parvenir à convaincre votre interlocuteur de baisser ces frais, il est parfois efficace d'attendre que vous ayez signé une promesse de vente. Par peur de perdre une affaire qui lui rapporterait de l'argent, l'agent immobilier acceptera peut-être de baisser ses émoluments. Une autre stratégie consiste à convenir dès le départ d'un mandat exclusif avec l'agence de votre choix. Ainsi, cette dernière est sûre que vous n'allez pas la doubler avec un concurrent. En échange de la confiance que vous lui accordez, proposez que les frais d'agence soient revus à la baisse.

Evaluez le rapport de force vis-à-vis de l'agence:

La réussite d'une telle démarche de négociation dépend aussi du contexte de marché et de la position dans laquelle vous vous trouvez par rapport aux acheteurs concurrents. Si par exemple vous êtes extrêmement pressé, vous n'êtes pas en position de force pour obtenir un rabais. En revanche, si vous savez que les acheteurs potentiels ne se bousculent pas pour acquérir le bien, vous êtes mieux placé pour faire pression sur l'agence immobilière. Quoi qu'il en soit, restez raisonnable dans votre négociation. Jetez un ½il sur les tarifs pratiqués dans d'autres agences ou dans les annonces immobilières d'avocats pour avoir une idée de ce que vous pouvez proposer.


Crée le 04-04-2012       Ajouter un commentaire - Commentaires (0)  

Le Chasseur Immobilier

Bonjour,

Le facteur temps est souvent l'élément déclencheur. En effet, trouver un logement prend énormément de temps. Il faut éplucher consciencieusement les petites annonces dans les journaux spécialisés( annonces des agences, annonces d'immobilier avocat, annonces particulières…), ou sur internet, puis arriver à se dégager du temps pour les visites, enfin, être disponible et bien documenté afin de s'assurer de la bonne marche de la transaction, notamment en ce qui concerne tous les documents indispensables.

La seconde motivation peut être l'éloignement géographique. Si vous habitez la région parisienne, et que vous souhaitez vous établir en Provence (ou inversement !), vous devrez vous déplacer souvent, et n'aurez pas forcément le temps de prendre en compte tous les paramètres que sont, par exemple, l'ambiance du quartier, les services proposés à proximité, ou la présence de nuisances insoupçonnées, comme cette voie de chemin de fer très fréquentée et toute proche.

Troisième raison d'appeler un chasseur d'immobilier (ou chasseur d'appartement) à la rescousse : la volonté de s'adjoindre les services d'un véritable professionnel de l'immobilier, qui a le nez bien affûté pour flairer les meilleures pistes…

A la différence d'une agence immobilière, vous allez être accompagné de A à Z dans vos démarches, et ce par la même personne. Notez que les chasseurs sont souvent d'anciens agents immobiliers reconvertis. Même s'ils ont quitté le « cursus classique », ils sont bien évidemment soumis à la réglementation immobilière en vigueur, garanties financières incluses. Vous allez donc confier un cahier des charges à votre interlocuteur, qui détaille vos attentes, tant d'un point de vue technique qu'environnemental, voire sentimental.

Celui-ci va alors se mettre en quête de l'appartement ou la demeure de vos rêves, en s'adressant aux particuliers bien sûr, mais également aux promoteurs, aux agences, aux notaires, aux avocats mandataires etc. Et puis, contrairement aux agences, il va visiter les biens proposés en vous fournissant à chaque fois un compte-rendu exhaustif de ses avancées. N'oubliez pas que vous avez à faire à un professionnel, qui sera attentif aux moindres détails. Vous éviterez ainsi le coup trop hâtif, mais qui pourrait se révéler cauchemardesque à l'usage : le chasseur se veut intransigeant et objectif.

Vous pourrez ainsi ne visiter que la « crème », des logements qui correspondent vraiment à vos attentes. Vous allez ainsi être assisté et bichonné, jusqu'à la négociation des tarifs, pour aboutir à la signature de l'acte de vente.

Il est vrai que le métier de chasseur immobilier est encore tout jeune, il est apparu aux Etats-Unis, pour arriver en France il y a moins de dix ans. Cependant, le chasseur est très encadré par des obligations légales, et possède, par expérience, une précieuse connaissance du marché. C'est d'ailleurs pourquoi la profession est actuellement en plein développement.


Crée le 03-04-2012       Ajouter un commentaire - Commentaires (0)  

Infos: Les achats immobiliers par adjudication

Bonjour,

Dans les ventes immobilières par adjudication, l’acheteur ne bénéficie d’aucun délai de rétractation, ni de condition suspensive d’obtention de prêt.

Il faut donc utilement se renseigner sur le bien et sur les possibilités de le financer avant de décider de participer aux enchères.

Avant toute chose, dès que vous avez connaissance de la vente prochaine d’un bien par adjudication, il convient de prendre contact avec l’Avocat poursuivant pour connaître la date de visite sur place, s’il y en a une, et sauf à ce que la date et l’heure de cette visite soient déjà mentionnées sur la publicité.

PRENDRE UN AVOCAT

Pour les ventes immobilières à la barre du Tribunal, le ministère d’Avocat est obligatoire: il faut donc impérativement être représenté par un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal où se déroule la vente, les annonces immobilières d'avocats appuient beaucoup sur l’importance de ce point.

L’avocat jouera le rôle du Notaire dans les ventes de gré à gré: il assure notamment la publication à la Conservation des Hypothèques du Jugement d’adjudication qui constitue le titre de propriété.

En revanche, l’intervention d’un Notaire reste nécessaire si l’adjudicataire recourt à un prêt hypothécaire, car seul un Notaire peut inscrire au fichier immobilier l’hypothèque sur le bien.

Par suite, il conviendra de remettre, préalablement à l’audience:

·         1. Un justificatif d’identité,

·         2. Un chèque de banque ou une caution bancaire de 10 % du montant de la mise à prix si celle-ci est supérieure à 30 000 ¤, et de 3 000 ¤ pour toutes les mises à prix inférieures à 30.000 ¤. Ce chèque doit être libellé à l'ordre du séquestre du prix d'adjudication tel que désigné dans le cahier des conditions de vente. Le séquestre du prix de vente est soit Monsieur Le Bâtonnier pour les ventes sur saisie immobilière ou sur licitation, soit le mandataire judiciaire qui poursuit la vente en cas d'adjudication sur liquidation ou redressement, ou enfin le comptable spécialisé du domaine en cas de vente poursuivie par la DNID.

Cette somme constitue un acompte sur le prix d’adjudication, et sera remise au séquestre si la vente devient définitive à votre profit: le solde à consigner par suite en sera diminué d’autant.

·         3. Un chèque de banque, libellé à l’ordre de Cabinet d’avocat qui sera encaissée par le  Cabinet si la vente devient définitive à votre profit, pour couvrir les frais de la vente


 

Modifié le 02-04-2012       Ajouter un commentaire - Commentaires (0)  

Responsabilité du Marchand de biens

Bonjour,

Le marchand de biens achète des immeubles et des fonds de commerce pour les revendre.
Cette opération peut s’accompagner de la réalisation de travaux.

A la différence de la plupart des professions de l’immobilier (agent immobilier, avocat en transaction immobilière…), le marchand de biens est une profession qui est soumise simplement à la réglementation générale applicable aux commerçants ainsi qu’à quelques dispositions spécifiques en matière fiscale.

La loi SRU du 13 décembre 2000 est venue encadrer les opérations immobilières afin de protéger plus efficacement les acquéreurs.

Enfin, une loi dite loi Aurillac a vu le jour le 13 juin 2006 afin de réglementer les ventes dites « à la découpe ».

Les risques de telles opérations sont extrêmement importants et le marchand de biens doit avoir de nombreuses compétences tant techniques que juridiques.
Il doit veiller avant tout à s’entourer de professionnels et de conseils qualifiés.


Crée le 27-02-2012       Ajouter un commentaire - Commentaires (0)  

Le mandat en transaction immobilière

Bonjour,

Le mandat est un contrat par lequel une personne – le mandant – autoriser une autre personne – qui sera alors appelée « mandataire » – à agir à sa place pour vendre, acheter, louer un bien immobilier ou même rechercher un bien immobilier en location.

Les personnes habilitées à exercer la fonction de mandataire en transaction immobilière : l’agent immobilier et l’avocat en transaction immobilière

La fonction de mandataire en transactions immobilières est réservée à certaines catégories de personnes déterminées : Seuls peuvent en effet être désignés comme mandataires, d’après la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970, les agents immobiliers et les avocats. 

S’il paraît naturel de songer à désigner un agent immobilier en pareil cas, il n’en reste pas moins que le recours à un avocat n’est pas dénué d’avantages : habitué aux clauses litigieuses et aux difficultés d’interprétation et d’application de certains actes de ventes ou de certains contrats de bail, l’avocat est tout à fait à même de rédiger un acte en bonne et due forme ou de permettre au mandant d’éviter les pièges de certains contrats.

Un avocat en transaction immobilière offre, de plus, au mandant la garantie d’une assurance professionnelle responsabilité civile et celle de non présentation de fonds à hauteur de 35 millions d’euros.

En revanche, contrairement à l’agent immobilier, l’avocat ne peut pas informer le public par affichage dans une vitrine, des biens à vendre ou à louer.

Tout avocat est habilité à exercer cette activité, dès lors qu’il en a informé son Bâtonnier.

Mais l’avocat reste avant tout « avocat » : il ne doit donc pratiquer cette activité de « mandataire » que de manière accessoire, à côté de ses fonctions classiques de conseil et de défense. Il est alors bien évidemment hors de question pour lui d’envisager de se consacrer exclusivement aux mandats en transaction immobilière.

Crée le 24-02-2012       Ajouter un commentaire - Commentaires (0)  




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