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Choisir son agence immobilière

Bonjour,

Acheter ou vendre un bien est une dcision qui doit tre mrement rflchi. Plusieurs possibilits s'offre alors pour mener bien sa dmarche.

Les supports publicitaires, internet, journaux spcialiss sont un moyen efficace pour qui veut procder une transaction en direct, mais il existe quelques points fondamentaux ne pas ngliger : annonce attractive,valuation du bien au prix du march, gestion des visites, ngociation du prix,signature du compromis de vente … Pour tous ces aspects, un professionnel saura vous aidez efficacement.

Le travail de l'agent immobilier n'est pas seulement de vous faire visiter des biens. En amont, il doit en permanence accrotre son porte feuille de biens et ce n'est pas la partie la plus aise… car de plus en plus de particulier pense pouvoir vendre leur bien sans l'appui de quiconque.Le bien n'est alors pas toujours valu sa juste valeur et du coup, les dlais de vente se rallongent souvent.

Choisissez votre agence proximit du lieu o se situe le bien vendre ou achetez, sa connaissance du quartier vous permettra de mieux jauger les avantages et les inconvnients (coles, transports, commerces…)

Vous voulez vendre, achetez, louez un bien en toute scurit judiciaire  inscrivez-vous et bnficiez d'une annonce immobilire gratuite sur les sites spcialiss dans les annonces immobilires d'avocats

Réduire les frais d'agence immobilière

Bonjour,

Vous cherchez vendre, acheter ou louer un logement et avez sollicit un agent immobilier pour dnicher la perle rare. Dans la mesure o il vous apporte satisfaction, il parat normal de le rmunrer. Ceci dit, ces frais sont assez levs dans le mesure o ils reprsentent en moyenne un mois de loyer pour une location ou entre 5 et 10 % du montant de la transaction. Il vous reste heureusement la possibilit de ngocier ce montant, mme si cela est possible surtout pour une opration d'achat

Pour parvenir convaincre votre interlocuteur de baisser ces frais, il est parfois efficace d'attendre que vous ayez sign une promesse de vente. Par peur de perdre une affaire qui lui rapporterait de l'argent, l'agent immobilier acceptera peut-tre de baisser ses moluments. Une autre stratgie consiste convenir ds le dpart d'un mandat exclusif avec l'agence de votre choix. Ainsi, cette dernire est sre que vous n'allez pas la doubler avec un concurrent. En change de la confiance que vous lui accordez, proposez que les frais d'agence soient revus la baisse.

Evaluez le rapport de force vis--vis de l'agence:

La russite d'une telle dmarche de ngociation dpend aussi du contexte de march et de la position dans laquelle vous vous trouvez par rapport aux acheteurs concurrents. Si par exemple vous tes extrmement press, vous n'tes pas en position de force pour obtenir un rabais. En revanche, si vous savez que les acheteurs potentiels ne se bousculent pas pour acqurir le bien, vous tes mieux plac pour faire pression sur l'agence immobilire. Quoi qu'il en soit, restez raisonnable dans votre ngociation. Jetez un il sur les tarifs pratiqus dans d'autres agences ou dans les annonces immobilires d'avocats pour avoir une ide de ce que vous pouvez proposer.


Le Chasseur Immobilier

Bonjour,

Le facteur temps est souvent l'lment dclencheur. En effet, trouver un logement prend normment de temps. Il faut plucher consciencieusement les petites annonces dans les journaux spcialiss( annonces des agences, annonces d'immobilier avocat, annonces particulires…), ou sur internet, puis arriver se dgager du temps pour les visites, enfin, tre disponible et bien document afin de s'assurer de la bonne marche de la transaction, notamment en ce qui concerne tous les documents indispensables.

La seconde motivation peut tre l'loignement gographique. Si vous habitez la rgion parisienne, et que vous souhaitez vous tablir en Provence (ou inversement !), vous devrez vous dplacer souvent, et n'aurez pas forcment le temps de prendre en compte tous les paramtres que sont, par exemple, l'ambiance du quartier, les services proposs proximit, ou la prsence de nuisances insouponnes, comme cette voie de chemin de fer trs frquente et toute proche.

Troisime raison d'appeler un chasseur d'immobilier (ou chasseur d'appartement) la rescousse : la volont de s'adjoindre les services d'un vritable professionnel de l'immobilier, qui a le nez bien afft pour flairer les meilleures pistes

A la diffrence d'une agence immobilire, vous allez tre accompagn de A Z dans vos dmarches, et ce par la mme personne. Notez que les chasseurs sont souvent d'anciens agents immobiliers reconvertis. Mme s'ils ont quitt le cursus classique , ils sont bien videmment soumis la rglementation immobilire en vigueur, garanties financires incluses. Vous allez donc confier un cahier des charges votre interlocuteur, qui dtaille vos attentes, tant d'un point de vue technique qu'environnemental, voire sentimental.

Celui-ci va alors se mettre en qute de l'appartement ou la demeure de vos rves, en s'adressant aux particuliers bien sr, mais galement aux promoteurs, aux agences, aux notaires, aux avocats mandataires etc. Et puis, contrairement aux agences, il va visiter les biens proposs en vous fournissant chaque fois un compte-rendu exhaustif de ses avances. N'oubliez pas que vous avez faire un professionnel, qui sera attentif aux moindres dtails. Vous viterez ainsi le coup trop htif, mais qui pourrait se rvler cauchemardesque l'usage : le chasseur se veut intransigeant et objectif.

Vous pourrez ainsi ne visiter que la crme , des logements qui correspondent vraiment vos attentes. Vous allez ainsi tre assist et bichonn, jusqu' la ngociation des tarifs, pour aboutir la signature de l'acte de vente.

Il est vrai que le mtier de chasseur immobilier est encore tout jeune, il est apparu aux Etats-Unis, pour arriver en France il y a moins de dix ans. Cependant, le chasseur est trs encadr par des obligations lgales, et possde, par exprience, une prcieuse connaissance du march. C'est d'ailleurs pourquoi la profession est actuellement en plein dveloppement.


Infos: Les achats immobiliers par adjudication

Bonjour,

Dans les ventes immobilires par adjudication, l’acheteur ne bnficie d’aucun dlai de rtractation, ni de condition suspensive d’obtention de prt.

Il faut donc utilement se renseigner sur le bien et sur les possibilits de le financer avant de dcider de participer aux enchres.

Avant toute chose, ds que vous avez connaissance de la vente prochaine d’un bien par adjudication, il convient de prendre contact avec l’Avocat poursuivant pour connatre la date de visite sur place, s’il y en a une, et sauf ce que la date et l’heure de cette visite soient dj mentionnes sur la publicit.

PRENDRE UN AVOCAT

Pour les ventes immobilires la barre du Tribunal, le ministre d’Avocat est obligatoire: il faut donc imprativement tre reprsent par un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal o se droule la vente, les annonces immobilires d'avocats appuient beaucoup sur l’importance de ce point.

L’avocat jouera le rle du Notaire dans les ventes de gr gr: il assure notamment la publication la Conservation des Hypothques du Jugement d’adjudication qui constitue le titre de proprit.

En revanche, l’intervention d’un Notaire reste ncessaire si l’adjudicataire recourt un prt hypothcaire, car seul un Notaire peut inscrire au fichier immobilier l’hypothque sur le bien.

Par suite, il conviendra de remettre, pralablement l’audience:

         1. Un justificatif d’identit,

         2. Un chque de banque ou une caution bancaire de 10 % du montant de la mise prix si celle-ci est suprieure 30 000 , et de 3 000 pour toutes les mises prix infrieures 30.000 . Ce chque doit tre libell l'ordre du squestre du prix d'adjudication tel que dsign dans le cahier des conditions de vente. Le squestre du prix de vente est soit Monsieur Le Btonnier pour les ventes sur saisie immobilire ou sur licitation, soit le mandataire judiciaire qui poursuit la vente en cas d'adjudication sur liquidation ou redressement, ou enfin le comptable spcialis du domaine en cas de vente poursuivie par la DNID.

Cette somme constitue un acompte sur le prix d’adjudication, et sera remise au squestre si la vente devient dfinitive votre profit: le solde consigner par suite en sera diminu d’autant.

         3. Un chque de banque, libell l’ordre de Cabinet d’avocat qui sera encaisse par le  Cabinet si la vente devient dfinitive votre profit, pour couvrir les frais de la vente


 

Responsabilité du Marchand de biens

Bonjour,

Le marchand de biens achte des immeubles et des fonds de commerce pour les revendre.
Cette opration peut s’accompagner de la ralisation de travaux.

A la diffrence de la plupart des professions de l’immobilier (agent immobilier, avocat en transaction immobilire…), le marchand de biens est une profession qui est soumise simplement la rglementation gnrale applicable aux commerants ainsi qu’ quelques dispositions spcifiques en matire fiscale.

La loi SRU du 13 dcembre 2000 est venue encadrer les oprations immobilires afin de protger plus efficacement les acqureurs.

Enfin, une loi dite loi Aurillac a vu le jour le 13 juin 2006 afin de rglementer les ventes dites la dcoupe .

Les risques de telles oprations sont extrmement importants et le marchand de biens doit avoir de nombreuses comptences tant techniques que juridiques.
Il doit veiller avant tout s’entourer de professionnels et de conseils qualifis.


Le mandat en transaction immobilière

Bonjour,

Le mandat est un contrat par lequel une personne – le mandant – autoriser une autre personne – qui sera alors appele  mandataire  – agir sa place pour vendre, acheter, louer un bien immobilier ou mme rechercher un bien immobilier en location.

Les personnes habilites exercer la fonction de mandataire en transaction immobilire : l’agent immobilier et l’avocat en transaction immobilire

La fonction de mandataire en transactions immobilires est rserve certaines catgories de personnes dtermines : Seuls peuvent en effet tre dsigns comme mandataires, d’aprs la loi  Hoguet  du 2 janvier 1970, les agents immobiliers et les avocats. 

S’il parat naturel de songer dsigner un agent immobilier en pareil cas, il n’en reste pas moins que le recours un avocat n’est pas dnu d’avantages : habitu aux clauses litigieuses et aux difficults d’interprtation et d’application de certains actes de ventes ou de certains contrats de bail, l’avocat est tout fait mme de rdiger un acte en bonne et due forme ou de permettre au mandant d’viter les piges de certains contrats.

Un avocat en transaction immobilire offre, de plus, au mandant la garantie d’une assurance professionnelle responsabilit civile et celle de non prsentation de fonds hauteur de 35 millions d’euros.

En revanche, contrairement l’agent immobilier, l’avocat ne peut pas informer le public par affichage dans une vitrine, des biens vendre ou louer.

Tout avocat est habilit exercer cette activit, ds lors qu’il en a inform son Btonnier.

Mais l’avocat reste avant tout  avocat  : il ne doit donc pratiquer cette activit de  mandataire  que de manire accessoire, ct de ses fonctions classiques de conseil et de dfense. Il est alors bien videmment hors de question pour lui d’envisager de se consacrer exclusivement aux mandats en transaction immobilire.




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